拒绝焦虑！告诉你上海400万买房该看哪里？
上海调研已经接近尾声，但是焦虑却日益增加。
焦虑的不是中环那些坐拥千万的置换人群，而是手握400万，拥有房票，但无处安家的人。
这一波上海行情，对于他们而言，犹如被逼上梁山！
随着上海这波行情的到来，接踵而至的便是调控的升级。
这次调控比预期来的都要早，都要快。
原本预计会持续到年后4-5月份的上海行情，因为限购，按下了缓冲键。
为什么说是缓冲键，而不是暂停键？
因为，新房依旧买不到，想买还是靠摇号。
二手房挂牌数依旧少的可怜，业主稳坐家中算价格。
这三万多套的二手房里，中环内二手房占比不足三成。
其中能看房的少之又少，能面谈的更是凤毛麟角。
什么情况最多？谈着谈着不卖的最多，大致分这几类：
业主要涨价，人家赚300%，我就要赚350%；
业主要置换，置换的二手房正在涨价；新房还在摇，摇不中就不卖。
上海现在对于现阶段想要进场的购房者，送上的只有抱歉三连：
你有房票，我不卖，抱歉！
你有资金，我涨价，抱歉！
你想置换，我没房，抱歉......
以上就是对上海这波行情和最粗暴，但最真实的写照。
现在的上海楼市：
中环10万，外环7万，外环外5万+，郊环外3.5万
这是目前上海新房市场等级森严的价格体系，而且由不得你讨价还价。
这个价格体系像是一座大山，压在每一个想要在上海置业人的身上。
也逼迫着大家去寻找，在群山之中有可能隐藏着的房价“洼地”。
摇号选房：三进一，五进一，十进一...
成本越来越高，中签更是难上加难。
400万，好学区，与你无关；
400万，地铁500米，与你无关；400万，一小时通勤，与你无关。
刚需客群的需求和居住地，早已被挤压到变形和无地自容。
上海一波调控发布，二手房价格依旧居高不下，原因是什么？
上海原本满5年的二手房就非常少，这批满5的房源的价格势必会变得抢手，甚至被抬高。
总之，二手房市场变得更加扑朔迷离，与之相比的不用承担增值税的新房，性价比会进一步得到体现。
上海最近一次的调控意图也很明显，就是要抓住大量在上海还没有买房的常住人口。
否则这批人很有可能被其他城市的人才政策抢走。
而对于2021年的新房市场来说，中环以内的改善项目，特别是一些网红楼盘。
在剔除掉可操作性的手段之后，他们将来的认筹率多少也会出现降温。
上海这次楼市调控的决心非常大，21号晚上公布，第二天就开始执行，完全没有任何的缓冲时间。
对于还在看房的人，尤其是打算买二手房的人，真的需要重新考虑对策了，要时刻关注之后市场的反应。
至于百分百会被认定为“无房户”的首套刚需，可以将买房的重点转移到新房市场上了。
因为你就是这次政策里最大的受益者。
二手房市场受到了抑制，新房认购的环境得到了健康的改善。
你的首套首贷资格更值钱了。
只有亲身去感受城市和市场的变化，在市场上动荡的时候你才不会过于焦虑。
你才能买到合适的房子。
放眼全国，在二线城市里面，400万的预算，俨然已经迈进中产改善的圈层。
不论是在郑州，武汉，西安，长沙，成都，济南。
这个预算，妥妥的看房车接车送，问候微信每日发送。
但是，放在上海市场里，俨然要像刚需一样。
预算300-500w刚需新房中，有这么几个项目值得关注：
首先是嘉定区。
由于轨交建设的规划，这个郊区板块将迎来一次巨大的发展。
金地峯范和金地嘉悦湾这两个项目，则是嘉闵线规划的最大受益者。
拥有2条轨交，补足了远离上海市中心的短板。
配套方面都还算成熟，最重要的是价格在400-500w之间的价格。
其次是嘉定西的安亭板块。
得益于11号线，安亭片区的价格相对便宜，三房总价在300w，实属吸引。
但要注意，安亭板块的配套方面发展的较为缓慢，商业配套只有进地铁附近才有。
因此选择的话可以考虑的项目不多，例如中骏璟尚项目，配套相对比较齐全，但是价格也会稍微高一点。
最近一期已经清盘，年后加推新楼栋，预计价格在42500左右。
除此之外，青浦的青浦新城和朱家角，未来将通过17号线实现连通。
青浦新城拥有青浦几乎全部行政机关和周围配套，商业配套较为齐全。
重点是价格具有一定的高性价比，4.5w左右的价格比起徐泾东算是很亲民了，总价一套房在300-500w，居住的舒适度一般。
对比起同价位的新房较多的嘉定片区，青浦新城的配套要更加成熟，交通短板方面也将由17号线补足。
临港新城作为大力发展的新区，在开始之时就已经将投资客挡在了门外。
人才购房倾斜，极大程度上解决了留住人才的问题。
奉贤新区由于建面和轨道交通建设速度较慢的问题，目前房价也比较低。
可以看下奉贤新城的萧塘片区临近地铁口的新房项目，还是有房可以选的。
最后是位于宝山的美兰湖板块，主要分为罗店和罗泾两个片区。
罗店目前新房有华发，开盘预计价格在4.5万左右，新中式建筑风格，但距离地铁较远。
对比之后发现，同样价格的泗泾配套更有优势，价格也更有吸引力。
罗泾板块相比较于罗店更靠北，区域内新房项目不多，红星铂悦靠近北郊未来产业园，预计均价3.8万左右，距离主城区较远，且暂时没有地铁配套和商业配套。
所以，这里提醒一下，产住融合项目选择要谨慎。
最后是刚需购房者最关心的地铁：
今年将有以下地铁：首先是13号线西延伸，在规划中13号线将在诸光路和17号线交汇、在徐泾东和2号线交汇，这对闵行华漕板块是一大利好，抓住这次机遇的两大项目分别是虹庐湾和首创禧瑞荟。
接下来是嘉闵线，嘉闵线虽然不是地铁。
但它的能级较高，有它的加持，嘉定新城也将从众多的郊区板块中证明自己的价值，拥有2条轨交，区域内收益的主要有金地嘉悦湾，金地峯范，融信海纳印象等项目。
然后是18号线北延伸段，此线路的开通将利好的是浦东的中外环御桥-周浦区域，这两个板板块目前不太适合刚需。
最后是23号线，将利好的有闵行的紫竹园区和吴泾老城区，徐汇的徐汇滨江和徐家汇区域。
综上，我们可以看出，400万总房款的预算，可选的区域都在外环外。
卡准两个指标：
目标户型和价格：89小三房，单价5万+左右的
地铁距离：1-1.5公里左右
这两个条件基本上刷掉了一多半以上的项目，剩下的还在外环外的项目，基本上都可以去摇一摇。
按照区域内在售新房关注度的优先级，大致这样：
青浦>泗泾>嘉定新城>罗店>奉贤=安亭>罗泾
在上海，地段、产业、学区，这是目前上海房价的定价因素。
对于想在上海扎根的刚需群体来说，没有短板而且门槛很低的板块，真的非常稀缺。
现在的刚需板块看起来很平庸，而它的平庸，恰恰是它能成为上海楼市中间力量的主要因素。
毕竟在上海，买房的主力从来都不是那些一掷千金的中高端高山群体。
八成的需求都是400万以内的刚需！
八成的需求都是手握房票，怀揣梦想的新上海人！
他们不需要十里洋场的醉生梦死，不需要霓虹闪烁背后的浮华。
要的是让幸福来的更加顺其自然，要的是触手可及的街角生活。
而不是为了生活，活得越来越焦虑。
城市调研系列：
本文为大碗楼市原创